Immobilier & ESG : Trois stratégies engagées au service des CGP
Face aux attentes croissantes des épargnants et au durcissement réglementaire, les critères ESG s’imposent comme un passage obligé dans l’investissement immobilier. Pour aider les conseillers en gestion de patrimoine à s’y retrouver dans cet univers en constante évolution, nous avons comparé trois approches engagées et complémentaires : celles de PERIAL AM, Mata Capital et Novaxia. Leur point commun : la conviction que l’ESG est un levier de performance durable. Leurs différences ? Autant de nuances à saisir… pour mieux conseiller.
1. Engagement ESG et stratégies d’investissement : des engagements structurants
PERIAL AM
Pionnier de l’épargne responsable depuis 2009 avec PFO2, Perial AM structure sa stratégie ESG autour de thématiques précises (carbone, biodiversité, mobilité…). L’ensemble est aligné du groupe aux actifs, désormais porté par un statut d’entreprise à mission. L’engagement repose sur trois piliers : une conviction forte, des attentes croissantes des CGP et clients finaux, et une participation active à l’évolution réglementaire. Une approche lisible, concrète et pensée pour répondre aux enjeux de conseil.
Mata Capital
Deux catégories structurent l’offre : ESG “engagés” (article 8) et “renforcés” (article 8/9 + label ISR). La stratégie combine politique d’exclusion, audits énergétiques et carbone, grille ESG, contribution carbone et prix interne du CO₂. Les décisions sont guidées par la réglementation, des enquêtes annuelles auprès des investisseurs et une conviction forte. Une équipe dédiée pilote l’ensemble. Objectif : créer de la valeur tout en contribuant activement à la transition écologique.
Novaxia
Novaxia articule sa stratégie autour de deux leviers : l’acquisition d’actifs à fort potentiel énergétique ("best in progress") et le recyclage urbain aligné à la Taxonomie européenne. Ses engagements reposent sur des convictions fortes : urgence climatique, crise du logement, revalorisation du foncier déjà artificialisé, et occupation solidaire des bâtiments vacants. Une vision portée par la réglementation, les attentes investisseurs et une volonté assumée de faire de l’immobilier un levier de transition sociale et environnementale.
2. Mesure d’impact et performance : outils, rigueur et transparence
PERIAL AM
Chaque actif est noté sur une grille de 70 critères ESG, avec un reporting ISR annuel sur 8 indicateurs, suivi via Soneka. L’objectif : amélioration continue, lisibilité et pédagogie. PERIAL s’appuie aussi sur les PRI de l’ONU et participe aux travaux de place (ASPIM, IFD). Les clients institutionnels saluent cette rigueur, les particuliers y adhèrent quand elle est expliquée. PERIAL mise sur les CGP pour porter ce discours : mieux ils maîtrisent les enjeux ESG, plus ils peuvent accompagner la transition des clients finaux.
Mata Capital
Les données ESG (carbone, énergie, eau, déchets) sont collectées via Deepki, intégrées aux process internes, et vérifiées par une collaboratrice dédiée. L’objectif : suivre la performance extra-financière, identifier des leviers d’action et garantir la fiabilité des reportings. Les retours des investisseurs sont positifs, avec une attente croissante de reporting ESG détaillé. Leurs retours annuels contribuent à ajuster la stratégie, qui devient un vrai levier différenciant pour les fonds.
Novaxia
Double approche : en développement, focus ZAN, bas carbone, réemploi, occupation solidaire ; en rendement, pilotage énergétique via IQSpot, plan de décarbonation, travaux ciblés (isolation, GTB, PAC). Une méthodologie différenciée mais cohérente. Les investisseurs saluent cette stratégie alliant performance et résilience, comme en témoignent les distinctions obtenues (ex. : Palmarès Deeptinvest). Une reconnaissance qui confirme la pertinence des choix ESG opérés par Novaxia sur l’ensemble de ses fonds.
3. Innovations et projets phares : des preuves concrètes d’impact
PERIAL AM
Le projet Denis Poisson (Paris 17e), rénové par l’équipe interne, incarne leur approche ESG : -40 % d’énergie, +35 % de loyer, +7 % de valeur, même en marché baissier. PERIAL combine pilotage énergétique (via Citron), financements verts (>50 %), et une méthode structurée pour améliorer durablement la performance environnementale. En 2024, une analyse menée avec Sitowie et Cushman a montré que les actions ESG pouvaient créer une véritable “valeur verte” (+0,6 à +6,4 % selon les actifs).Mata Capital
L’immeuble 360 (Paris) vise une triple certification (HQE, BREEAM, Effinergie E2C1), avec 40 tonnes de matériaux réemployés, circuits courts et confort renforcé. En parallèle, la société déploie une stratégie carbone exigeante : collecte de données via Deepki, audits sur 110 actifs, suivi des fluides frigorigènes, et prix interne du CO₂. Les travaux d’amélioration (GTB, CVC, photovoltaïque) s’appuient sur des benchmarks précis pour maximiser l’impact ESG tout en garantissant la cohérence avec les objectifs ISR.Novaxia
Recyclage urbain à impact : Dion Bouton (logements HQE, DPE D → A), Rueil Karma (87 % de déchets revalorisés, 238 portes réemployées), Clichy Mozart (+2000 m² d’espaces verts en pleine ville). Côté rendement, l’actif de Boulogne a réduit sa consommation de gaz de 15 % grâce au suivi intelligent et à l’optimisation des usages.
4. Adaptation réglementaire : de la conformité à l’anticipation
PERIAL AM
Très active dans les groupes de travail de place (ASPIM, OID, IFD), PERIAL anticipe et façonne les évolutions réglementaires. La société intègre les normes SFDR et Taxonomie dans sa stratégie globale et ses processus de gestion. Elle considère ces cadres comme des socles nécessaires à la transformation, mais insiste sur l’importance de l’innovation et de la pédagogie pour faire émerger des pratiques réellement durables. Une approche rigoureuse, mais engagée, au service de la transparence et de l'impact.
Mata Capital
Feuille de route ESG formalisée, avec des objectifs clairs à 2030 : 85 % des encours dotés d’une stratégie ESG, et 5 % alignés Taxonomie. Mata Capital structure l’intégration réglementaire à tous les niveaux, grâce à des process transverses et à une forte implication des équipes conformité. L’entreprise défend une approche proactive, complétée par des initiatives volontaires (ISR, Greenfin, Finansol). Son objectif : dépasser la simple conformité pour transformer durablement le secteur immobilier, avec une rigueur opérationnelle et une vision long terme.
Novaxia
Adoption précoce de la Taxonomie européenne via la certification HQE profil Taxonomie, développée en partenariat avec Cerqual. Cette approche structurante répond aux attentes des financeurs et des distributeurs. Pour aller plus loin, Novaxia plaide pour des incitations financières, afin de compléter le cadre réglementaire et accélérer la transition. Une vision proactive où conformité rime avec conviction, et où l’ESG devient un levier d’attractivité et de transformation pour le secteur immobilier.
5. Défis & opportunités pour les CGP : entre complexité et différenciation
PERIAL AM
Mobiliser l’ensemble des parties prenantes – équipes internes, locataires, partenaires – reste le principal défi pour déployer une stratégie ESG cohérente, sans nuire à la performance financière des fonds. Pour les CGP, l’immobilier durable offre une triple opportunité : répondre à des besoins sociétaux profonds, anticiper le durcissement réglementaire, et préserver la valeur des actifs dans un contexte de mutation du marché. L’enjeu : intégrer ces nouvelles exigences pour rester compétitif et crédible face à une clientèle toujours plus avertie.
Mata Capital
Les défis sont multiples : collecte et fiabilité des données, diversité des actifs, rénovation d’immeubles anciens, attentes parfois contradictoires des investisseurs. Pour les CGP, la réglementation impose désormais d’intégrer les préférences ESG de leurs clients. L’opportunité : proposer des actifs durables, alignés avec les usages et les attentes locatives, capables de générer un impact mesurable – et une performance long terme renforcée. Une approche gagnante à condition d’être accompagnée d’outils et de pédagogie adaptés.
Novaxia
L’instabilité réglementaire freine l’élan ESG engagé depuis 2020. Face à cela, le recyclage urbain devient une réponse structurelle à la crise du logement, soutenue par les pouvoirs publics. En Île-de-France, la transformation de bureaux vacants pourrait générer 150 000 logements. Pour les CGP, c’est une opportunité claire : proposer des placements utiles, à fort impact social, répondant aux attentes sociétales tout en restant alignés avec les enjeux immobiliers actuels et la recherche de sens des clients.
6. Éducation & sensibilisation des CGP : rendre l’ESG lisible et actionnable
PERIAL AM
L’ISR Academy, lancée en 2021, combine formats courts (webinaires, visites de terrain) et proximité pour renforcer la maîtrise ESG des CGP. Des contenus pédagogiques variés (rapports extra-financiers, bulletins, publications réseaux) sont accessibles via un espace dédié. Tous les interlocuteurs commerciaux sont certifiés AMF Finance Durable. Objectif : faire des CGP des relais de pédagogie auprès des épargnants, en rendant l’investissement responsable concret, compréhensible et actionnable.
Mata Capital
L’équipe ESG accompagne les CGP de manière personnalisée, avec des indicateurs clairs et des outils concrets. Les supports disponibles (contenus numériques, vidéos, ressources en ligne) visent à rendre l’ESG compréhensible et réutilisable en rendez-vous client. Transparente sur ses actions comme sur ses limites, Mata Capital veut aider les conseillers à vulgariser les enjeux sans les simplifier, et à construire un discours fiable et différenciant pour une clientèle toujours plus sensible à l’impact.
Novaxia
Plus de 300 CGP formés en 2024 via des formations certifiantes avec l’ANACOFI ou CNP Alysés. Objectif : démontrer que l’ISR, c’est du concret, pas du greenwashing. Novaxia mise sur une pédagogie ancrée dans la réalité des projets : bulletins, rapports ESG, webinaires… Autant de supports conçus pour contextualiser les données, montrer les impacts réels et faciliter l’appropriation des enjeux ESG dans le discours client.
7. Vision d’avenir & rôle des CGP : anticiper les mutations et guider les choix clients
PERIAL AM
L’immobilier est au croisement des grands enjeux ESG : climat, santé, biodiversité… PERIAL milite pour une meilleure intégration de ces dimensions dans la valorisation financière, avec des travaux menés sur la “valeur verte”. Les risques climatiques restent encore sous-évalués. Pour les CGP, l’ISR Academy et les publications maison offrent des clés concrètes pour intégrer ces enjeux dans leur conseil, en toute progressivité.
Mata Capital
Le secteur sera tiré par des régulations plus strictes, la demande des investisseurs, qui, selon Mata Capital, deviendra de plus en plus axée sur les produits immobiliers durables, et l’innovation (GTB, matériaux recyclés…). Les critères sociaux et de gouvernance prendront aussi de l’ampleur. Pour les CGP, cela implique de se former, développer leur esprit critique, et savoir vulgariser ces enjeux pour orienter leurs clients vers des solutions durables, performantes et alignées avec leurs attentes à LT.
Novaxia
L’immobilier ESG sera tiré par les investisseurs institutionnels et les réglementations (SFDR, Taxonomie, RE2020). Le secteur doit accélérer la décarbonation du bâti et valoriser les actifs performants. Novaxia appelle les CGP à dépasser le triptyque "Localisation, Localisation, Localisation" au profit de "Localisation, Locataires, Qualité de l’actif", en intégrant l’impact de la performance énergétique sur la valeur. Exemple à l’appui : +600 €/m² pour un DPE A vs. DPE D selon SeLoger (2025).
8. Partenariats & expertise externe : l’ESG est un sport collectif
PERIAL AM
Membre actif de l’ASPIM et de l’OID, PERIAL a aussi contribué aux travaux de l’Institut de la Finance Durable. Sa stratégie ESG repose sur un écosystème expert : Carbone 4, Soneka, Citron, Sitowie, BAT-Adapt’, KPMG… Des contrats d’énergie verte sont en place sur les parties communes. La performance extra-financière est le fruit d’un travail collectif : cadrage stratégique, outils robustes, et mise en œuvre avec des partenaires spécialisés.
Mata Capital
Mata Capital s’appuie sur un large écosystème d’experts : Deepki (data ESG), Socotec (audits), Sintéo (diagnostics 360), GreenYellow (GTB, CEE), Ecotree (carbone), Cedrus, Wüest Partner, Greenaffair… Ces collaborations couvrent toute la chaîne de valeur ESG : collecte, analyse, certification, amélioration continue. Objectif : renforcer l’impact, optimiser les performances énergétiques et répondre aux attentes croissantes des investisseurs en matière de durabilité.
Novaxia
Liveo et Plateau Urbain orchestrent l’occupation solidaire d’immeubles vacants par des associations à impact. En asset management, un Energy Manager pilote la réduction des consommations et des émissions. Ces collaborations - sociales et environnementales - sont au cœur de l’approche Novaxia : elles permettent de rendre concrète la stratégie ESG sur le terrain, en maximisant l’utilité sociale, les gains carbone et la performance énergétique des actifs.
Ce qu’il faut retenir
Trois approches, un même cap : faire évoluer l’immobilier vers plus de durabilité, sans renoncer à la performance. PERIAL AM adopte une stratégie thématique claire et pédagogique, déclinée à l’échelle de chaque fonds. Mata Capital mise sur une structuration rigoureuse et des outils éprouvés pour piloter la transition. Novaxia innove en combinant recyclage urbain, occupation solidaire et technologies de suivi énergétique.
Pour les CGP, c’est la garantie de solutions différenciantes, lisibles et alignées avec les attentes d’épargnants de plus en plus engagés.
Envie d’aller plus loin ?
Explorez ces stratégies en détail sur notre plateforme isrselect.
Pas encore abonné ? Rejoignez-nous pour accéder à des contenus premium et faire de l’ISR un vrai levier de conseil.